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すでに不動産を所有されているオーナー様へ－賃貸管理・オーナーチェンジ－
「空き家を所有しているが活用方法がわからない」といったお困りはありませんか。ディーアールシティでは長年の賃貸営業の経験を活かし、不動産売却だけでなく賃貸経営のサポートも行っています。また、オーナーチェンジ（住人が住んだまま別の不動産オーナーへ物件を売却する）にも対応しています。福岡市（特に大橋・塩原・清水・高宮・三宅エリア）にてマンション・戸建てを所有されているオーナー様に、不動産の有効な活用方法をご提案しますので、いつでもお気軽にご相談ください。
こんな場合は賃貸経営がおすすめです！
所有するマンションや戸建ての活用方法のひとつである賃貸経営。はじめての方には難しく感じるかもしれませんが、上手に運営すれば長く役立つ新しい収入源を得ることができます。ぜひ不動産売却以外の解決方法としてご検討ください。
- 誰も住んでいない家があるが手放したくない
- 空き家管理の手間から開放されたい
- 新たな収入源がほしい
- 将来自分で住むことを考えてキープしておきたい
賃貸経営とは
所有するマンションや戸建ては長く使わない状態が続くと劣化が進み、カビやほこり、害虫・害獣が発生してすぐに人が住めない状態になってしまいます。空き家管理を行うことで維持することもできますが、一番よいのは人が住むことです。使っていない空き家を活用する方法として人気なのが「賃貸に出す」方法です。
賃貸経営は建物の維持管理に役立つだけでなく、安定した家賃収入が得られるなど様々なメリットがあります。
賃貸経営のメリット
| 家賃収入が得られる | 空き家は所有しているだけで固定資産税や物件管理費などがかかります。賃貸経営で家賃収入を得ることで、それらのコストを相殺でき、余剰金は自分の利益にすることもできます。 |
|---|---|
| 不動産をそのまま所有できる | 自分は住むことはなくとも、賃貸に出しておけば不動産を資産として残しておくことができます。 |
| 将来的に自分で住むことができる | 現状はその家に住むことはなくても、将来的に住みたくなった場合に賃貸経営をやめて居住することもできます。 |
| 物件管理を任せられる | 賃貸に出して誰かに住んでもらうことで物件管理を任せることができ、自分で管理する手間が省けます。 |
空き家の活用法
空き家の活用法には、おもに次のような方法があります。
| 空き家を賃貸物件として貸し出す | 住まいをそのまま貸し出すことができ、手間をかけずに始められる方法です。ただし、住宅の状態によってはリフォームをしないと借り手が付かないこともあり、リフォーム費用などがかかることもあります。 |
|---|---|
| 企業・団体に貸し出す | 自治体によっては空き家再生プロジェクトを立ち上げ、空き家を店舗やセミナーの会場として貸し出す取り組みを行っています。負担なく賃料収入が得られるというメリットがある反面、プロジェクトを実施している自治体は限られます。 |
| 更地にして駐車場経営などをする | 空き家をそのまま貸し出すのが難しい場合に、空き家を解体してその土地を駐車場経営や土地の賃貸などに使う方法です。解体費用がかかる点や、建物がない場合は土地の固定資産税が上がる点を念頭に置いておく必要があります。 |
賃貸物件として貸し出す方法
空き家を賃貸物件として貸し出す方法としてもっとも一般的なのが、空き家をそのまま個人に貸し出す方法ですが、部屋数の多い戸建てやマンションの場合にはシェアハウスとして貸し出す方法もあります。
シェアハウスにすることで単身層が多いエリアでも借り手が見つかりやすくなり、入居者が複数いることで家賃収入が途絶えにくくなります。また、駅近など利便性に優れた物件であれば、オフィス・店舗として貸し出すことも可能です。
リフォームについて
築年数の経った物件の場合、老朽化した水回り設備や劣化した壁紙や畳などは修繕・リフォームを行わないと借り手が見つからないケースもあります。修繕・リフォームにかかる費用は物件の状態によって異なりますが、おおよそ150～500万円程度が目安です。
リフォーム箇所別の費用目安
| キッチン交換 | 50～100万円 |
|---|---|
| ユニットバス交換 | 80～100万円 |
| トイレ交換 | 25万円程度 |
| 内装（壁紙）リフォーム | 10万円程度 |
| 外壁塗装工事 | 80～150万円程度 |
| 屋根葺き替え | 60～200万円程度 |
| フルリノベーション | 設備・内装・外装を含めて1,200万円程度 |
自主管理か委託管理か
賃貸管理には自分で行う自主管理と、不動産会社などに委託する委託管理の2つの方法があります。それぞれメリット・デメリットがありますので以下でご紹介します。
自主管理とは
賃貸管理のすべてをオーナー様自らが行う方法です。
メリット・デメリット
| メリット | デメリット |
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| メリット | |
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| デメリット | |
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委託管理とは
賃貸経営の業務全般を不動産会社に任せる方法です。
メリット・デメリット
| メリット | デメリット |
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| メリット | |
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| デメリット | |
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委託管理がおすすめ！
自主管理と委託管理にはそれぞれメリットがありますが、現実的に考えると入居者募集をはじめとして家賃回収、共用部清掃、クレーム対応、リフォームの手配など、幅広い業務をすべてオーナー様一人でこなすのは非常に大変です。
また、面倒なクレームや家賃延滞のケースは一筋縄ではいかず、上手くいかないこともあるでしょう。円滑な賃貸経営をお考えのオーナー様、今後経営規模の拡大もお考えのオーナー様には、委託管理をおすすめします。
管理会社の設立
多くの賃貸物件を所有されているオーナー様は、毎年の所得税や住民税の負担もさることながら、将来必ず起こる相続税の問題も考えていかなければいけません。このような税金問題の解決策として、多くのオーナー様が行っているのが管理会社の設立です。賃貸経営を法人化することで、様々なメリットがあります。
管理会社設立のメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
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| メリット | |
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| デメリット | |
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運営形態
管理会社の運営形態には、「不動産管理方式」と「一括借上方式」と「不動産所有方式」があります。
不動産管理方式では物件所有者はオーナー様になりますが、管理業務全般を担うのは委託管理を行う不動産会社です。この場合、オーナー様から不動産会社に管理料が支払われます。
一括借上方式とは、オーナー様が不動産会社に一括で物件を賃貸し、それを不動産管理会社が第三者に転貸する方法です。この場合、空室などの賃貸状況にかかわらずオーナー様は一定の収入が見込めますが、不動産会社に支払う管理料は高くなります。
不動産所有方式とは、不動産会社がオーナー様から物件を買い取って、不動産を直接管理運営する方法です。この場合、オーナー様の所得税・相続税の負担が大幅に軽減されますが、不動産の所有権は不動産会社になります。
－賃貸か売却か、ディーアールシティにご相談ください！－
当社の代表は長年の賃貸営業の経験があり、そのノウハウを活かして賃貸経営のサポートも行っています。福岡市の大橋・塩原・清水・高宮・三宅エリアにてマンション・戸建てを所有されており、不動産活用をお考えの方はぜひ当社までご相談ください。
まずはお客様のご要望やご事情、物件の状況をお伺いしたうえで最適な方法を立案・ご提供します。秘密厳守で対応していますので、どうぞお気軽にご相談ください。
オーナーチェンジとは
オーナーチェンジとは、現在賃貸経営をされているマンション・戸建てを売却する方法の一つです。入居者はそのままで、物件の所有者であるオーナー様だけが変わる取引になり、入居者の賃貸契約は新オーナー様にそのまま引き継がれます。オーナーチェンジ物件を売却する場合、以下のメリット・デメリットがあります。
オーナーチェンジのメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
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| メリット | |
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| デメリット | |
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－オーナーチェンジで押さえておきたいポイント－
オーナーチェンジによる売却では、新しいオーナー様とスムーズな不動産取引を進めるために以下の点に留意していきましょう。
契約内容をしっかり確認してもらう
賃貸契約書には、賃貸料、保証人の有無、敷金の扱いなどの情報が載っています。新オーナー様と貸借人との間でのトラブルを防ぐためにも、賃貸契約書を新オーナー様にしっかり確認してもらいましょう。
詳細の物件情報を伝える
入居者がいる場合、新オーナー様が居室確認することはできません。しかし、居室の状況を詳しく伝えることで、新オーナー様の不安は軽減されスムーズな取引につながることがあります。また、後々のトラブルを防ぐためにも、外観や共用部などはしっかり確認してもらうようにしましょう。
売却理由を伝える
｢収益化できているのに､なぜ物件を手放すのか」ということを新オーナー様は疑問に思います。新オーナー様に無用な不安を抱かせないよう｢資産整理をしたい」「管理が負担となっている」などの事情をきちんと伝えるようにしましょう。