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- その他様々な不動産問題解決【任意売却・リースバック】
様々な事情に対応できる任意売却・リースバックについてご紹介します
不動産売却を検討されている皆さまにはそれぞれ様々なご事情があるかと思いますが、「住宅ローンの返済が厳しい」「売却しなければいけない事情があるが今の家に住み続けたい」「ある程度まとまった現金を別のことに充てたい」といったご事情がある方はぜひ以下をご覧ください。福岡市にお住いの方で、任意売却やリースバックをご検討の方は当社にお気軽にご相談ください。
任意売却がおすすめのパターン
こんなお悩みありませんか？
以下のようなご事情を抱えていらっしゃる方が、任意売却での不動産取引を選ばれています。もし当てはまるものがあれば、一度任意売却をご検討いただくとよいでしょう。当社では任意売却の詳細についてご説明し、お客様のご希望やご事情に沿う取引方法であるか判断させていただきますので、一度当社までご相談ください。
- 様々な事情で住宅ローンの支払いを続けられそうにない
- ローン滞納してしまい、督促状が届いている
- 離婚して持ち家を手放すことになった
- ある程度の現金を手元に残して早期に問題を解決したい
- 負債を抱えていることなどを近所に知られたくない
任意売却とは
なんらかの事情で住宅ローンの支払いが滞ってしまうと、債権者である金融機関は抵当権を行使して不動産を差し押さえ、競売にかけてしまいます。競売にかけられてしまうと、法的な強制力が働き、相場よりはるかに低い金額で強制的に売却させられてしまうのです。
さらに難しいのはこのローンが残っている不動産に関しては基本的に売却が出来ません。買っている最中のものを売る事は出来ないという事です。そこに対して不動産会社を通して「ローンは残っているけど売却可能にしてください」と金融機関に働きかけ一般の市場に売却する、これが任意売却の概要になります。
ローンが払えない…普通に売る事もできない…このままではせっかくの住宅が強制的に競売され、しかも最悪ローンは残る…！こうなる前に一度当社ご相談いただければと思います。
抵当権
抵当権とは債務者が住宅ローンを返済できなくなったときに、債権者である金融機関がお金を回収するために行使する権利です。住宅ローンを組む際に、債務者が返済不能になったときに備え、住宅ローンを利用して購入した物件には必ず「抵当権」が付いています。
競売
一般的に、住宅ローンを3～6カ月程度滞納すると、残金の一括返済が求められます。その支払いができない場合、抵当権が設定された不動産は競売にかけられてしまいます。競売はオークション方式で行われ、入札開始価格は市場相場に比べて非常に安く設定され、安値で落札されてしまうことがほとんどです。
また、債務者がローンを滞納しはじめると競売が完了するまでに「遅延損害金」が加算され続け、80～120万円程の競売申立費も債務者の負担になります。競売にかけられてしまうと、通常の不動産取引よりも非常に安く売却させられてしまい、そのうえ遅延損害金、競売申立費などの借金も上乗せされてしまうのです。
任意売却のメリットデメリット・注意点
競売にかけられる前に任意売却の手続きを行うことで、相場と変わらない金額での売却、プライバシーの保護など様々なメリットが生まれます。ただし、任意売却のデメリットや任意売却ができる条件もありますので、その点もしっかり押さえておきましょう。
メリット
| 高値で売却可能 | 競売では市場相場よりもはるかに低い価格で売却することになってしまいますが、任意売却では一般的な市場相場と変わらない価格で売却できます。 |
|---|---|
| 債権者と話し合い・交渉ができる | 競売では交渉の余地はなく、落札されると物件からの即退去を命ぜられます。任意売却では債権者と話し合い・交渉次第で引っ越し時期を調整してもらうことができ、リースバックなどの希望も聞いてもらえます。 |
| プライバシーが守られる | 競売では新聞やチラシなどで競売情報が広く公開されてしまい近所や知人に知られるおそれがあります。任意売却は一般的な不動産取引と同様に扱われるため周囲に事情を知られることはありません。 |
| 不動産会社に相談に乗ってもらえる | 競売では債権者が強制的に手続きを進めてしまい、不動産会社が入る余地はありません。任意売却では不動産会社が債権者と債務者の間に入り、債務者の希望をある程度聞きながら進めることができます。 |
| 費用が一切かからない | ローン残高が売却代金よりも多い場合、売却にかかった諸費用を負担する必要はありません。任意売却では、債権者に売却代金から差し引くよう交渉することができます。 |
デメリット
| 新規ローンが組めない | 任意売却を選択するケースでは必ずローンを滞納しています。ローンを滞納していると、金融機関の信用情報に延滞記録が付くため、任意売却後5～7年程度は新たなローンを組むことはできません。すでに保有しているクレジットカードについてはそのまま継続使用できるケースが多いですが、更新時期に信用情報を確認されて使用継続ができなくなってしまうこともあります。 |
|---|---|
| 任意売却で解決できないと、競売になる | ローン滞納が続いた場合、物件は競売にかけられてしまうのが原則です。金融機関が任意売却の申出を受け入れることで任意売却は成立しますが、一定の期間内に任意売却ができなかった場合、金融機関は再び競売手続きに入ります。 |
注意！任意売却ができる期間には限りがあります
住宅ローンを滞納してから9カ月程度経つと、裁判所から「担保不動産競売開始決定通知」が届きます。これは、債権者である金融機関が競売をかける申し立てを行い、これを裁判所が受理したという通知になります。この通知を放置していると、強制的に競売が進んでしまいます。こうなるともう後戻りはできません。そうなる前に、担保不動産競売開始決定通知が届いたらすぐにご相談ださい。
－任意売却についてよくある質問－
- 任意売却が可能な状況とは？
- 任意売却の要件は、「住宅ローンの支払いが難しいこと」「売却しても住宅ローンを完済できないこと」の2つです。通常の売却では、ローンを全額返済していないと売却することはできませんが、任意売却ではすでにローン滞納の状態ですので売却時にローンを完済できなくても売却することができます。
- 任意売却後に残る残債は？
- 残債は任意売却を行ったその後も、当然返済していかなければいけません。ただし、交渉して、任意売却後は債権者に無理のない範囲で返済を進めることができます。
- マンションなどで滞納している管理費は？
- 任意売却時に滞納している管理を諸費用として計上すれば、ほとんどのケースにおいて任意売却で得た代金から支払うことを認めてもらえます。
リースバックがおすすめのパターン
こんなお悩みありませんか？
以下のようなご事情を抱えている方に、リースバックが選ばれています。もし当てはまるものがあれば、一度リースバックをご検討いただくとよいでしょう。当社ではリースバックの詳細についてご説明し、お客様のご希望やご事情に沿う取引方法であるか判断させていただきます。まずは一度当社までご相談ください。
- ローン返済が困難だけど、今の家に住み続けたい
- 今すぐ不動産を売却して現金化したいけど、引っ越しはしたくない
- 売却したお金で、家計・ローンの補填がしたい
- 老後資金や事業資金がほしい
- 売却を周囲に知られたくない
- 固定資産税など維持費の減額をしたい
- リバースモーゲージでは条件が合わなかった
- 一時的に手放すが後々は買い戻ししたい※
※割り増し料金がかかる可能性があります。
リースバックとは
リースバックとは、自宅を売却した後も住み続けることができる不動産取引の仕組みです。所有するマンションや戸建てなどを売却した買主様との間に賃貸借契約（リース契約）を結び、家賃（リース料）を支払うことでそのまま居住し続けることができます。
メリットとデメリット
| メリット | デメリット |
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| メリット | |
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| デメリット | |
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-リバースモーゲージとは--
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして、そのまま住み続けながら銀行から融資を受けられる仕組みです。契約者が亡くなってから自宅を売却することで元金を返済します。毎月の返済額は利息だけですむので負担が少なく、老後の生活資金を調達することが可能です。ただしリバースモーゲージには様々な条件があり、それらをクリアしなければいけないためハードルは上がります。
リバースモーゲージの条件
- 年齢制限：多くの金融機関が50歳以上としています。
- 対象物件：主に戸建て。
- 資金用途：生活資金や老後資金に充てるための用途であり、投資や事業目的の用途はNGです。
- 収入条件：金融機関によって異なりますが、一定金額以上の安定した収入を得ている人が対象になります。
- 同居条件：単身世帯あるいはシニア夫婦2人だけの世帯を条件としている金融機関がほとんどです。