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はじめて不動産売却をする際に押さえておきたい基礎知識
不動産売却は法律や税金などが絡む取引であるため、ある程度の知識は備えておいたほうが安心です。こちらでは福岡市南区に特化した不動産取引を行う株式会社ディーアールシティが、不動産売却の基礎知識や不動産売却を進めるうえでのコツをご紹介します。「はじめて不動産を売る」という方はぜひご確認ください。
不動産売却においてもっとも重要なのは「不動産会社選び」
高い専門知識が求められる不動産売却において、不動産会社の存在は非常に重要です。不動産会社は売主様と買主様の仲介役であり、宣伝活動から買主様への対応、契約交渉、契約締結などすべてに対応するため、不動産会社の能力がそのまま不動産取引の成否に大きくかかわります。ですから、不動産会社選びは慎重に行う必要があるのです。
不動産会社選びに企業の大小は関係ありません
不動産は地域相場に合った適正な価格で売り出し、効果的な宣伝活動をしてこそ、早期売却・高額売却が期待できる取引です。そのため地域相場や地域における不動産ニーズ、効果的な宣伝手法を熟知している企業が有利になります。全国展開の大手企業の場合、勤めている社員が地域に熟知しているとは限らず、またマニュアル重視の企業だと柔軟で親身な対応ができないこともあるでしょう。
また、「大手のほうが情報を多く持っているだろう」と思われがちですが、実はほぼすべての不動産会社が「レインズ」という物件情報ネットワークに登録しており、全国の不動産会社が平等に情報を得ることができます。そのため情報量において会社の規模はまったく関係ありません。不動産会社を選ぶ際には企業規模ではなく、その会社の本質的な面に目を向けるようにしましょう。
不動産会社選びのポイント1：得意分野をチェック
物件賃貸や投資家向けの不動産売買、土地の開発・建設など不動産取引の分野は多岐にわたり、会社によって得意分野は異なります。また、不動産売却を得意とする会社の中にもマンションの販売実績が多い会社もあれば、戸建てや土地をメインに扱う会社もあります。
不動産会社を選ぶ際には直近の販売実績を見せてもらい、どの不動産取引をメインに行っているのかを確認しましょう。もしマンションの売却をお考えであれば、マンションの取引実績が豊富な会社を選びます。
不動産会社選びのポイント2：担当者の力量をチェック
宣伝活動から買主様への営業、契約交渉などは基本的に一人の担当者が行います。ですから、その担当者に安心して任せられるかどうかを見極めることも重要です。
「どんな宣伝活動を行うのか」、「どのように査定するのか」、「税制や法律についてどのくらい知識があるのか」、「過去にどのような取引実績があるのか」、といったことを質問してみましょう。この返答によってその担当者の力量や姿勢が見えます。
お客様の声などクチコミを確認できるのであれば、他者の評価もチェックします。もし担当者に不安を感じるようなら会社を変えるか、担当者を代えてもらうように頼んでみましょう。
不動産会社選びのまとめ
- 会社規模にとらわれない
- 取引実績から得意分野を見極める
- 具体的な質問で担当者の力量を確認する
－囲い込みに注意－
不動産会社の中には、売主様に不利益をもたらす悪質な行為「囲い込み」を行う会社があります。不動産会社は売主様または買主様から得る仲介手数料が報酬となるため、売主様から売却依頼を受けた物件をそのまま自社の顧客に販売できれば、売主様・買主様の両方から利益を得ることができます。
これ自体は悪いことではありませんが、売主様・買主様の両方から利益を得たいがために、他社から内見の問い合わせがあっても対応しなかったり、商談が進んでいると嘘を言ったりして意図的に取引を操作すると問題です。囲い込みをされてしまうと売却に時間がかかり、売主様にとって条件のよい買い手を逃してしまう可能性があるのです。
不動産の査定評価・チェックポイント
不動産査定では、実際に売り出し価格を決める際の目安となる価格が算出されるため、査定の段階でできるだけ高値の評価を受けておくのが有効です。不動産査定を行う担当者が、査定評価を決める際のポイントが以下になります。
ポイント1：立地
「駅から近い」、「周辺にスーパーや公共機関がある」など、生活に必要な周辺施設へのアクセスがよいと査定額がアップしやすい傾向にあります。また、日当たりや風通しのよさなど物件内の環境も査定に影響。土地でいうと2本以上の道路に面する角地や建ぺい率上限が高い土地はプラス評価につながります。
ポイント2：土地の状態
土地もしくは土地付きの建物を売却する場合、土地の特性も査定に影響する項目のひとつ。長方形または正方形の広い整形地は査定額がアップしやすく、旗竿地や三角型などいびつな形の土地や間口が狭い土地はマイナス評価につながることがあります。また、不要な物が放置されていたり地中に障害物があったりすると、購入後に撤去工事が必要になるため査定評価が下がってしまいます。
ポイント3：築年数
マンションや戸建ての場合、査定評価に大きく影響するのが建物の築年数。家の建材グレードにより異なりますが、おおむね築10～20年ほどで資産価値は下がる傾向にあります。築20年を超えてくると住宅ローン減税が受けられなくなるため、マイナス評価につながりやすいのです。査定額を考慮するならできるだけ早めに売却を検討したほうがいいでしょう。
ポイント4：生活しやすい間取り
家事動線、生活動線が考慮された間取りの物件は、マンション・戸建てを問わず人気があります。部屋数が多ければ多いほど評価がアップするわけではありません。
ポイント5：建物の設備
床暖房やビルトインの食洗器、太陽光パネルなど建物や室内の設備が充実しているマンションや戸建ては評価が高い傾向にあります。また、設備の劣化具合も評価ポイントになり、たとえ設置年数が経った設備でも清潔感があり、必要なメンテナンスがなされていれば、それほど評価を下げることはありません。
ポイント6：施工会社・販売会社のブランド
大手の施工会社・販売会社が手がけた物件は信頼性があり、それが査定評価にもつながります。大手の施工会社であれば不正などなく適正な建築がなされているとみなされ、仮に購入後に不具合が起こっても大手の販売会社であれば補償体制も十分に整備されていることが多いからです。
ポイント7：管理体制
マンションの場合、管理体制も重要です。玄関エントランスや廊下、ごみ置き場などの共有部分の清掃が行き届いていたり、定期的にメンテナンスを行っていたりする建物は、美観の面でも安全性の面でも優れていると評価されます。
不動産査定方法
不動産査定方法には以下の2種類があります。売却を検討中でおおよその査定額を知りたい方は「机上査定」、売却することが決定しており正確な査定額を知りたい方は「訪問査定」を選択しましょう。
| 机上査定 | 不動産の立地や間取り、築年数、マンションの場合は階数や方角なども確認し、相場や市場動向をもとにおおよその金額を算出する方法です。実際の現場を確認せずに査定するため正確な査定額を出すことはできませんが、短期間でおおよその査定額を知ることはできます。机上査定はおおよその査定額をもとに売却するかどうか判断したいときに有効です。 |
|---|---|
| 訪問査定 | 相場や市場動向を考慮しつつ、実際に現地に出向いて日当たりや物件の劣化具合などを調査したうえで正確な金額を算出する方法です。本格的に不動産を売却するとなった場合、売り出し価格を決めるためにも必ず訪問査定を行います。 |
不動産査定の流れ
売却を検討しているなら、まずは不動産会社に不動産査定を依頼しましょう。不動産査定を行うことで、所有する不動産がおおよそどのくらいで売れるのかがわかります。また、不動産会社が適正な査定額を算出できるかどうかを確認するためにも不動産査定は有効です。
- 事前準備
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不動産査定をスムーズに進めるためには、以下の書類を用意しておきましょう。
- 登記簿謄本：土地や建物を所有する証明書
- 登記済権利書（または登記識別情報）：登記を済ませた証明書類
- 身分証明書
- 印鑑証明書：契約を行うための実印の証明書
- 公図：土地の形状を記した図面
- 建物の図面
- 土地の測量図
- 査定依頼
- 一般的に不動産査定は無料であるため、気軽に依頼してみましょう。依頼の際には、机上査定と訪問査定のいずれかを選択します。複数の会社に同時に依頼すると、おおよその不動産相場や適正な査定額を知ることができます。
- 査定結果
- 机上査定の場合、依頼日の翌日には査定額がわかりますが、訪問査定の場合、訪問後の査定となるため少し日数がかかります。査定額を提示してもらう際にはその根拠も示してもらい、疑問点などがあれば査定の担当者に聞いてみましょう。
ちょっとした気遣いでスムーズな売却を！
不動産会社の担当者や、購入を希望される買主様に会われたり、内覧対応をする際は以下の点に気をつけてみてください。ちょっとした事ですが、こうした印象付け・気遣いというのも軽視できません。無料で物件評価が上がると考えれば決して悪くありませんよね。
- 清潔感のある服装で立会いましょう
- 電気は全点灯、出来るだけ明るいイメージに
- 水回りは念入りに掃除
- 適度な換気で空気が淀まないように
- 写真を適当に撮らず少しだけこだわりましょう
- クローゼットの中など見えない部分にも気をつけて
- 売りたい気持ちを抑えつつ押しつけがましくならないように
不動産売却にかかる諸費用と税金対策
不動産売却時には買主様だけでなく、売主様にも以下のような費用が発生します。あらかじめ何にどのくらいの金額がかかるのか把握しておきましょう。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 費用名 | 費用 | 支払時期 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | （売却額×3％＋6万円） + 消費税 | 売買契約時と決済後 |
| 印紙税 | 1,000円～6万円 | 売買契約書の作成時 |
| 抵当権抹消費用 | 1,000円 （司法書士に依頼する場合1～5万円） |
移転登記時 |
| 住宅ローン返済手数料 | 5,000円～3万円 | ローン返済時 |
| 譲渡所得税 | 所得税額（短期） = 売却益×30.63％ 所得税額（長期） = 売却益×15.315％ |
確定申告後 |
| ハウスクリーニング費用 | 3～10万円 | クリーニング実施後 |
| 測量費用 | 50～80万円 | 測量実施後 |
| 解体費用 | 100～300万円 | 解体後 |
| 契約書類発行費用 | 300円／枚 程度 | 書類発行時 |